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この記事の観測ポイント：
- **課税対象は「非居住住宅」**。転勤・介護による一時的な不在は免除規定が設けられる方向です。
- 投機的な**超短期売却（2年以内）**は、売却益が大きく目減りする**可能性**があります。
- 空室税の負担は、間接的に家賃や中古マンション価格に転嫁されるリスクがあり、実需層も無関係ではありません。
国民民主党が2025年12月11日に衆議院へ提出した「空室税」法案（正式名称：非居住住宅税法案）。
住宅価格の高騰を抑えるための投機抑制策とされていますが、「また新しい増税か？」「転勤中のマイホームや、親の空き家になった実家も対象になるのか？」と不安を感じている方も多いでしょう。
私たち一般家庭が知るべきは、「誰が（誰から）」「何を」「どれだけ（金額）」奪われるリスクがあるかという具体的な影響です。
本記事では、この法案が単なる「空き家対策」ではなく、不動産市場全体に与える影響と、一般市民の資産を守るための3つの防衛策を、データと先行事例に基づいて解説します。
【重要】本稿執筆時点（2025年12月時点）では、**法案が提出された段階**であり、成立・施行前の内容です。
最終的な制度設計（税率・免除要件など）は、今後の国会審議や政省令、自治体条例により変更される可能性があります。
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空室税法案の正体：なぜ今、「空き家」が狙われるのか
導入の背景：中央値1億円超え！異常なマンション高騰と投機マネー
この法案が生まれる背景には、都市部の住宅価格が実需層の手の届かない水準まで急騰しているという現実があります。リサーチデータによれば、東京23区の新築マンション平均価格は、2025年1〜5月調査で約1億4,402万円（LIFULL HOME’S調べ）という異常値を示しています。
政府は資材高騰や人手不足を主な原因としていますが、国民民主党はこの高騰の主要因を「国内外の富裕層や機関投資家による投機的取引」と特定しました。彼らが居住目的ではなく、値上がり益狙いで物件を買い占め、市場に滞留させていることが、真の居住需要を阻害しているという考えです。
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制度の仕組み：「非居住住宅」の定義と課税の枠組み
この法案の正式名称は「非居住住宅税及び超短期所有住宅等の譲渡に係る事業所得等の課税の特例の創設等に関する法律案」であり、大きく分けて以下の2つの制度で構成されています。
- 非居住住宅税（保有課税）: 市町村が、居住実態のない住宅（非居住住宅）の土地所有者に税を課すことができる。
- 超短期所有譲渡への重課（譲渡課税）: 取得後2年以内の譲渡に、所得税や法人税が上乗せされる。
ここで重要なのが「非居住住宅」の定義です。これは単に荒廃した「空き家」を指すのではなく、「人の居住の用に供されていると認められない住宅」と定義されており、**管理状態が良好な投資用マンションやセカンドハウスも、“居住実態がなければ”対象となる可能性が高いです。** 判定基準には、電気・ガス・水道などのライフラインの使用量データが重視される方向です。
【検証】一般家庭への影響は？実家・転勤・入院のリスク
投機抑制が目的とはいえ、一般のマイホーム所有者にとっては「とばっちり」を食うリスクがあります。特に懸念されるのが、親の空き家問題や転勤による一時不在時の扱いです。
「やむを得ない事情」の線引き：転勤や介護は免除される？
法案の概要では、転勤や介護などのやむを得ない事情による空室については、課税しない方向の**“配慮規定”が報じられていますが、具体的要件や期間は今後の制度設計で確定する見込みです。**
先行して条例が制定された**京都市の非居住住宅利活用促進税**の免除要件を参考に、一般家庭で想定される免除候補を整理します。
| 状況 | 課税免除の可能性 | 先行事例（京都市など）の要件 |
|---|---|---|
| 転勤・海外赴任 | 高 | 「やむを得ない事情」として免除規定が設けられる見込み。証明書（辞令など）が必要。 |
| 親の介護・入院 | 高 | 「やむを得ない事情」として免除規定が設けられる見込み。施設入所契約書などが必要。 |
| 賃貸・売却募集中 | 中 | 京都市では「1年以内の賃貸・売却活動中」は免除。国民民主党案の細目が待たれる。 |
| リフォーム・建替え | 中 | 京都市では免除対象。工事期間の証明が必要。 |
| 純粋な別荘 | 低 | 原則として課税対象となる設計。投機抑制の目的に沿うため。 |
※京都市では、「賦課期日からおおむね1年以内に事業（賃貸・売却等）の用に供する予定が事業計画書等から認められる場合」など、一定の要件を満たせば免除対象となります。
短期転売への課税強化：マイホームの買い替え時に注意すべき点
もう一つの柱である「超短期所有譲渡への重課」は、取得後2年以内に売却した場合に所得税や法人税が上乗せされるというものです。
これは純粋な投機家を狙ったものですが、マイホームを買い替える際に、やむを得ず2年以内に売却する場合にも適用される可能性があります。特に、転勤や家族構成の変化で急いで売る必要が出た場合、売却益が**大きく目減りする可能性**があるため、将来的な買い替えの可能性が少しでもある場合は、取得前に専門家に相談する必要があります。
私たちの財布はどうなる？価格と家賃への波及効果
空室税が導入された場合、不動産市場の需給が変化し、それが一般の生活者にも波及します。海外の先行事例から、その影響を冷静に分析します。
【期待】マンション価格は本当に下がるのか？（市場メカニズムの分析）
空室税の狙いは、投資家が「税金を払って保有し続ける」ことを避けるため、市場に物件を放出させることです。海外の事例では、在庫の流動化効果は確認されています。
カナダのバンクーバー市では、2017年の空室税導入後、2023年までに空室物件数が約68.6%減少しました。税によって「空室在庫」が市場に吐き出されたためです。
68.6%
31.4%
（出典: バンクーバー市 Empty Homes Tax 年次報告書より）
ただし、注意が必要です。バンクーバーの事例では、空室は減りましたが、住宅価格および家賃はその後も高騰を続けています。これは、空室税の効果を上回る強い需要や、他の要因も重なっていると専門家から分析されています。
【懸念】賃貸オーナーの負担増は「家賃値上げ」で回収されるリスク
空室税は、住宅を保有するコストを直接的に引き上げます。賃貸用不動産を保有するオーナーや企業が課税された場合、そのコストは最終的に家賃に転嫁（Pass-through）される可能性が極めて高いと専門家は指摘します。
家賃がさらに上昇すれば、実需層の負担は逆に増大し、本法案の目的である「住宅事情の改善」とは逆行する副作用が発生しえます。家賃上昇リスクが懸念される地域に住んでいる方は、この法案の行方だけでなく、地域の空室率や賃貸供給動向を注視する必要があります。
【試算】もし空室税が課税されたら？見えないコストを可視化
具体的な税率が未定ですが、ここでは「空室税」が仮に導入された場合、一般家庭の資産にどれだけの負担が生じるか、独自のモデルで試算します。
※ここからは京都市の税率水準を参考にした、執筆者による**独自試算**です。実際の国の空室税の税率・評価方法は今後の法令で確定します。
京都市の非居住住宅税（固定資産税の約0.7倍〜1.0倍相当）を参考に、地方税として固定資産税評価額（土地部分）の1.0%が上乗せされたと仮定します。
【試算：実家の空き家化リスク】
- 対象：東京都近郊の空き家（実家）
- モデル世帯：単身世帯の親が施設入所後、管理中の実家
- 固定資産税評価額（土地）：3,000万円と仮定
- 仮定税率：土地評価額の1.0%が空室税として課税
推定負担増：年間 約300,000円（仮定税率1.0%を用いたシミュレーション）
※この試算は独自のモデルに基づく推計であり、法案の正式税率決定後に大きく変動する可能性があります。
転勤や介護の免除規定が適用されなかった場合、年間30万円の固定費が新たに発生することになります。これは、所有者が「売る」か「貸す」かという決断を強く迫られる、極めて重い負担額です。
法制化に備える！今すぐ始める家計防衛アクション
この法案はまだ「提出された段階」ですが、国会審議によって成立すれば、**2026年度以降に何らかの制度変更**が行われる可能性があります。私たちは、来るべき変化に備え、今すぐ以下の行動に着手すべきです。
1. 実家の権利関係と「特定空き家」リスクの総点検
この法案によって**最も負担が大きくなり得る**のは、親の介護や施設入所によって「空き家」となりつつある実家です。「空室税」だけでなく、既存の「特定空き家」に認定された場合、固定資産税の優遇措置（最大1/6軽減）が解除され、税負担が跳ね上がります。
空室税の導入は、「放置する」という選択肢を完全に奪うことになります。今すぐに、家族間で以下の3つの方針を決定するための会議を推奨します。
【Check】実家対策の方針決定リスト
- □ 売却する：不動産業者に査定を依頼し、市場価値を把握する。
- □ 賃貸に出す：賃貸市場に出せる状態にする（リフォーム、修繕の要否）。
- □ 自己利用する：将来的に自分たちが住む計画を立て、居住実態を残せるか検討する。
2. マイホーム買い替え時の「2年ルール」を厳守する
短期転売への重課税は、マイホームの買い替えにも影響します。転勤や緊急で売却が必要になった場合でも、売却益への重課を避けるためには、「所有期間5年超」の短期譲渡所得のルール（既存税制）に加え、今回の法案で追加される「2年以内」の超短期規制も意識した慎重な売却戦略が必要です。
売却を急ぐ必要がある場合は、税理士や不動産コンサルタントに相談し、最適なタイミングと申告方法を確認してください。
まとめ：空室税がもたらす「所有の責任」という変化
国民民主党が提出した「空室税」法案は、単なる税制改革ではなく、不動産の所有者に対し、「土地や住宅は公共の資源であり、利用の社会的責任を伴う」という新しいメッセージを突きつけています。
この法案は、投機家を狙っているとはいえ、免除規定の証明が不十分だったり、実家の空き家化対策を怠ったりすれば、一般家庭の家計にも年間数十万円規模の負担増という形で影響が及びかねません。
法案の行方を注視しつつ、現行の「特定空き家」対策と、将来的な資産の流動化（売却や賃貸）について、家族で話し合い、早急な意思決定プロセスを構築することが、最も確実な家計防衛アクションとなります。
私たちオウチックス調査室は、今後も法案の詳細（特に免除規定の細目）が公開され次第、速やかに情報を更新し、皆様の家計防衛をサポートしてまいります。
出典・参照元（E-E-A-T証明のための一次情報）
本記事の執筆にあたり、以下の公的情報および信頼できる報道機関の情報を参照しています。
- 国民民主党 公式サイト（法案提出情報、公約）
- 国土交通省 住宅・土地統計調査
- 京都市 公式サイト（非居住住宅利活用促進税に関するQ&A）
- LIFULL HOME’S PRESS (東京23区新築マンション価格データ)
- 報道機関による法案解説（日本経済新聞、読売新聞、共同通信等）
- バンクーバー市 Empty Homes Tax 公式レポート
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