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住宅業者の倒産過去最多！「住宅瑕疵担保責任」とは？倒産後も使える“瑕疵保険”の全知識【2025年最新】
「家の壁にひび割れが…」「建設業者が倒産したら保証は？」とご不安な方へ。
突然家の不具合が見つかると、誰でも不安になりますよね。
この記事では、家の不具合（瑕疵）からあなたを守る「住宅瑕疵担保責任」と、業者が倒産しても使える「瑕疵保険」について、いえナビが徹底解説します。
この記事を読めば分かること：
- 「瑕疵担保責任」で新築は10年間保証される理由（法律）
- 【重要】建設業者の倒産が過去最多でも、あなたが救済される仕組み
- 業者が倒産しても、保険金で修理する具体的な手順（フロー解説）
- 不具合（瑕疵）を見つけた時に「絶対やるべきこと」
知識が、あなたの大切な家と財産を守る“盾”になります。
【最新ニュース】住宅業者の倒産が過去最多を更新（2025年4〜9月期）
「家を建てた業者の保証なんて、本当に10年も続くの？」
最近、建設業者の倒産ニュースが相次いでおり、ご不安に思われるのも当然です。
事実、最新の調査（2025年10月発表）によれば、2025年4月〜9月期の建設業の倒産件数は1013件に達しました。これは上半期として過去12年ぶりに1000件を超える深刻な事態です。
この背景には、資材価格の高騰、人件費の上昇、エネルギー価格の上昇という「トリプル高」があり、経営努力だけではカバーしきれないマクロ経済の嵐が業界全体を直撃しています。
「もし、うちの家を建てた業者が倒産したら…？」
この記事は、まさにその不安を解消するための「防衛マニュアル」です。結論から言えば、日本の法律は、業者が倒産しても住宅所有者が守られる仕組みを既に用意しています。
そもそも「住宅瑕疵担保責任」とは？2つの法律があなたの家を守る
2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」という用語は、法的には「契約不適合責任」へと名称が変更されました。
これは、単なる名前の変更ではなく、「契約書に書かれた内容と違う（不適合）」場合に売主が責任を負う、と買主の権利が強化されたものです。
ただし、この記事で解説する10年保証の法律（住宅瑕疵担保履行法）や保険制度（瑕疵保険）の名称には、引き続き「瑕疵（かし）」という言葉が使われているため、本記事では業界の慣例と法律名に基づき「瑕疵担保責任」という用語も併記して解説します。
「住宅瑕疵担保責任」とは、簡単に言えば、**「新築住宅の売主（業者）は、購入者（あなた）に対して、重大な欠陥（瑕疵）があれば10年間は無料で修理する義務がある」**という法律上の責任です。
この強力な保護は、2つの法律によって成り立っています。
① 10年保証の根拠「住宅品質確保法」とは？
まず、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」が、売主に対して「10年間の瑕疵担保責任」を義務付けています。
ただし、これは家全体への「万能保証」ではありません。保証対象は、家の安全性に直結する以下の2つの最重要部分に限定されています。
- 構造耐力上主要な部分（例：基礎、柱、梁、耐力壁など、家を支える骨格部分）
- 雨水の浸入を防止する部分（例：屋根、外壁、窓枠など、雨漏りを防ぐ部分）
これらの部分に「瑕疵（かし＝通常あるべき品質を欠いた欠陥）」が見つかった場合、業者は10年間、無償で修理する義務を負います。
② 業者の倒産に備える「住宅瑕疵担保履行法」とは？
「でも、業者が倒産したら10年保証も無意味でしょ？」
まさにその通りです。そこで登場するのが、2つ目の法律「住宅瑕疵担保履行法（りこうほう）」です。
この法律は、業者が倒産などで10年保証を実行（履行）できなくなった場合に備えて、あらかじめ「修理費用を確保しておくこと」を業者に義務付けています。その手段は2つです。
- 保険（瑕疵保険）への加入 【業界の99%以上】
- 保証金の供託（法務局にお金を預ける）【レアケース】
ほとんどの業者は「1. 瑕疵保険」に加入しています。これにより、万が一業者が倒産しても、あなたが「保険金」を使って家の修理ができるセーフティネットが機能するのです。
ここが最重要ポイントです。
「住宅瑕疵担保履行法」があるおかげで、たとえ建築業者が倒産しても、あなたは「保険金」を使って家の修理ができます。そのための仕組みが「住宅瑕疵担保責任保険」です。
【倒産しても大丈夫】「住宅瑕疵担保責任保険（瑕疵保険）」の仕組みと使い方
この「瑕疵保険」こそが、2025年の倒産危機からあなたの家を守る「切り札」です。その仕組みを詳しく見ていきましょう。
【最重要】まず確認！あなたの家は「瑕疵保険」に入っていますか？
あなたが今すぐ取るべき、最も重要な行動があります。
それは、**「家の引き渡し時にもらった書類一式から『保険付保証明書（保険証券）』を探すこと」**です。
これは、あなたの家が瑕疵保険に加入している「公的な証明書」です。業者が倒産した場合、この「保険証券」こそが、保険法人に修理費用を直接請求するための「権利証」そのものに変貌します。
これから家を建てる・買う方は、契約時に「瑕疵保険の保険付保証明書は、いつ発行されますか？」と必ず確認してください。これこそが、倒産リスクから身を守る最大の防衛策です。
【保険証券が見つからない場合】
もし紛失した場合は、保険法人（「住宅あんしん保証」や「まもりすまい保険」など）の公式サイトに、住宅所有者（被保険者）からの問い合わせ窓口が設置されています。諦めずに照会してみましょう。
- 住宅あんしん保証： 公式サイト（https://kashihoken.or.jp/）の「各種お手続き」ページからお問い合わせください。
- まもりすまい保険（住宅保証支援機構）： 公式サイト（https://www.mamoris.jp/kasitanpo/flow/）に連絡先やフローが記載されています。
もし瑕疵を見つけたら？業者が「倒産している場合／健全な場合」の対処フロー
家の不具合（瑕疵かも？）を発見した時、あなたが「誰に電話すべきか」は、業者の状況によって180度異なります。
| 状況 | あなたが電話する相手 | 必要な主要書類 | あなたの費用負担（目安） |
|---|---|---|---|
| A：業者が健全な場合 （法制度の基本フロー） |
家を建てた建設業者 （アフターサービス窓口） |
業者との「保証書」 | 原則 0円 （業者の保証修理） |
| B：業者が倒産した場合 （緊急時・保険フロー） |
保険法人 （例：まもりすまい保険、住宅あんしん保証） |
「保険付保証明書」 | 原則 10万円 （保険の免責金額） |
【A：業者が健全な場合】
通常の保証修理（無償）です。業者に連絡し、現地調査と修理を依頼します。
【B：業者が倒産した場合】
業者はもう存在しないため、あなたが「保険金請求者」として行動します。具体的な流れは以下の通りです：
- 保険法人へ連絡：「保険証券」に記載の保険法人（例：住宅保証支援機構）に電話し、「業者が倒産した」と伝えます。
- 書類提出：保険法人から送られてくる請求書に記入し、「保険証券のコピー」や「不具合箇所の写真」と共に返送します。
- 現地調査：保険法人が中立な専門家（建築士など）を派遣し、その不具合が「瑕疵」にあたるか客観的に調査します。
- 保険金受領：瑕疵と認定されると、修理費用（から免責10万円を引いた額）があなたの口座に支払われます。
- 修理発注：あなたは、その保険金を使って「自分で別の修理業者」を探し、修理を依頼します。
このように、業者が倒産すると、あなたは「顧客（無償修理）」から「保険金請求者（有償修理）」へと立場が変わるのです。
保険の適用範囲・費用｜免責10万円、保証対象外のケースとは？
業者が倒産した場合（シナリオB）、保険金請求には2つの重要な「お金のルール」があります。
1. 自己負担（免責金額）が10万円かかる
国土交通省の定めにより、業者が倒産して保険を直接請求する場合、**原則10万円の免責金額（自己負担金）**が発生します。修理費が50万円でも200万円でも、最初の10万円は自己負担となります。これは、制度を維持するため、軽微な請求をフィルタリングする目的があります。
例：瑕疵の修理費用が「80万円」と見積もられた場合
- あなたが受け取る保険金： 70万円
- あなたの自己負担額： 10万円（免責金額）
- （合計 80万円）
※修理費用が10万円以下の場合は、全額自己負担となります。
2. 保証対象外のケースがある
この保険は、あくまで「業者の施工ミスによる瑕疵」だけが対象です。したがって、以下のケースは対象外となります：
- 自然災害（天災）：台風、地震、洪水、落雷による破損。（※これらは火災保険の領域です）
- 居住者の過失：排水溝の清掃不足による雨樋の詰まり、故意の破損など。
- 経年劣化：壁紙の日焼け、外壁の色あせなど、自然な老朽化。
- シロアリ被害：（※ただし、雨漏りなど施工の瑕疵が原因でシロアリが発生した場合は、交渉の余地があります）
【最新情報】10年保証は常識？大手は「最長70年保証」の時代へ
法律が義務付けるのは「10年」ですが、これは最低ラインです。近年、大手ハウスメーカーは、顧客を囲い込むビジネス戦略として、この保証期間を大幅に延長する競争を繰り広げています。
ただし、これらは「無償」ではありません。ほとんどの場合、**「10年ごとの有償メンテナンス（点検・修繕）」**をそのハウスメーカーで実施し続けることが、保証延長の必須条件となっています。
| ハウスメーカー | 最大保証期間（宣伝） | 初期保証期間 | 延長の必須条件 |
|---|---|---|---|
| アイ工務店 | 最長70年 | 30年 | 10年ごとの有償メンテナンス実施 |
| 積水ハウス | 永年 | 30年 | 有償の点検・メンテナンス実施 |
| 大和ハウス | 60年 | 30年 | 定期点検と有償メンテナンス実施 |
これは「無料の長期保証」ではなく、「有料の長期メンテナンス契約のインセンティブ」として理解するのが正確です。
【防衛マニュアル】家の不具合（瑕疵かも？）を見つけたら今すぐやるべき事
もし、あなたの家に雨漏りやひび割れを発見したら、パニックにならず、以下の「防衛マニュアル」を順番に実行してください。
1. 証拠を保全する（写真・動画・時系列メモ）
業者に電話する前に、まず証拠を残します。これは、後の交渉や保険請求で「客観的な証拠」としてあなたを守る、最も重要な初動です。
- 写真・動画：不具合箇所（ひび割れ、雨漏りのシミなど）を、日付がわかる設定で撮影します。メジャーを当てて大きさが分かるようにすると完璧です。
- 時系列メモ：「いつ（例：2025年11月12日の台風の後）」「どこで」「どのような不具合」を発見したかを記録します。
2. 「保険付保証明書」を探す【最重要】
次に、家の重要書類ファイルから「保険付保証明書（保険証券）」を探し出します。
この書類があるかどうかで、あなたの行動（電話先）が決まります。
3. 保証期間（10年）の起算日を確認する
保険証券や契約書で、「家の引き渡し日」を確認してください。
瑕疵担保責任の10年保証は、この「引き渡し日」からカウントされます。期限が迫っていないかを確認しましょう。
4. 慌てて自分で他の業者に修理依頼をしない【厳禁】
これは、多くの人が陥る「最悪のNG行動」です。
不具合を見つけてパニックになり、家を建てた業者（売主）に連絡する前に、慌てて別の修理業者を呼んで修理してしまうと、あなたの10年保証の権利が無効になる危険性が極めて高いです。
なぜなら、第三者が修理（介入）してしまうと、
- 不具合の「原因」が、元の業者の施工ミス（瑕疵）だったのか、わからなくなる（原因究明の妨害）
- 元の業者が「第三者の修理が不適切だったから悪化した」と法的に反論する余地を与えてしまう
- 結果、瑕疵保険の適用も除外されてしまう
という事態を招くからです。必ず、第一報は「家を建てた業者（売主）」または「（倒産している場合は）保険法人」に入れてください。（※業者とのトラブルでお困りの方は、この記事のFAQ（Q. 業者とトラブルになったら？）もご覧ください。）
住宅の瑕疵担保責任に関するよくある質問（FAQ）
Q. 中古住宅（既存住宅）の場合はどうなりますか？
A. 新築住宅とは異なり、「住宅瑕疵担保履行法」による保険加入の義務はありません。ただし、売主が宅建業者の場合は宅建業法に基づき最低2年間の瑕疵担保責任を負います。個人間売買の場合は、契約（特約）次第となり、保証期間が3ヶ月程度か、ゼロ（瑕疵担保責任を負わない）の場合もあります。別途「既存住宅売買瑕疵保険（中古住宅用）」に加入しているか確認が必要です。
Q. リフォーム工事の瑕疵はどうなりますか？
A. リフォーム工事にも「リフォーム瑕疵保険」という任意の保険制度があります。新築の義務保険とは異なり、業者が任意で加入している場合に利用できます。契約時に保険の加入の有無を確認することが重要です。
Q. 業者とトラブル（例：瑕疵と認めてくれない）になったら？
A. まずは瑕疵保険法人や、国土交通省が指定する「住まいるダイヤル（公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター）」といった中立な第三者機関に相談してください。専門家による無料相談や、必要に応じて紛争処理（あっせん、調停）のサポートが受けられます。
Q. 保証期間（10年）が切れた後の不具合はどうなりますか？
A. 法律（品確法）に基づく10年間の義務保証は終了となります。その後は、ハウスメーカー独自の「延長保証」（H3で解説）に加入していなければ、原則として有料の修理となります。ただし、不具合の原因が10年以内に発生していたことを証明できる場合（隠れた瑕疵）、交渉の余地が残るケースもありますが、非常に困難です。10年経過後は、基本的に自己責任でのメンテナンスとなります。
Q. 保険金以外に、追加で費用が発生するケースはありますか？
A. はい、あります。まず「免責金額10万円」は必ず自己負担です。また、保険金は「瑕疵を修理するのに最低限必要な費用」が対象です。例えば、修理（例：壁の一部を剥がす）に伴って「ついでに壁紙全体を新しくしたい」といったアップグレード費用や、瑕疵とは無関係な部分の修理費用は、当然ですが保険対象外となり追加の自己負担となります。
まとめ：家の不具合は「証拠」と「保険証券」で対処する
住宅業者の倒産が過去最多という不安な時代ですが、日本の法律は「法律（品質確保法）」と「保険（履行法）」という二重の“盾”を用意してくれています。
パニックになる必要はありません。不具合を発見したら、
- 証拠を保全し（写真・メモ）
- 「保険付保証明書」を確認し（最重要）
- 正しい相手（業者 or 保険法人）に連絡する
この手順を守ってください。冷静な行動と正しい知識が、あなたの大切な家と財産を守ります。
家の修繕やリフォームには、瑕疵保険だけでなく、国や自治体の「補助金」が使えるケースも多くあります。合わせて確認しておきましょう。
あわせて読みたい：家の修繕に使える補助金・制度まとめ（プラミン制度ノート）
また、瑕疵だけでなく、台風や地震などの「災害」による家の破損リスクへの備えも重要です。火災保険の知識も確認しておきましょう。
あわせて読みたい：火災保険と防災の知識まとめ（オウチックスの日記）
業者との交渉や、保険法人との手続きに不安がある場合は、まず中立的な第三者の窓口に相談するのが賢明です。
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万が一、倒産によって別の業者を探す必要が出た場合や、保険対象外の修理（リフォーム）を検討する場合は、複数の業者を比較できるプラットフォームの利用が有効です。
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そもそも、その不具合が「瑕疵」なのか「経年劣化」なのか、専門家に診断してほしい場合は、中立的な住宅検査（ホームインスペクション）サービスの利用も選択肢となります。
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この記事の参考情報（E-E-A-T）
参考：住宅の品質確保の促進等に関する法律（国土交通省） 参考：住宅瑕疵担保履行法について（国土交通省） 参考：住宅の品質・性能（消費者庁） 参考：住宅瑕疵担保責任保険とは（住宅あんしん保証） 参考：建設業倒産1013件（2025年4-9月期）(Built.itmedia) 参考：契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の解説 (e-tateuri) 参考：帝国データバンク 建設業倒産動向（※E-E-A-T根拠） 参考：住まいるダイヤル（住宅リフォーム・紛争処理支援センター） 参考：保険金請求の流れ（まもりすまい保険） 参考：新築住宅かし保険（JIO） 参考：ハウスメーカー保証比較（アイ工務店ほか） 参考：瑕疵担保責任の保証対象外ケース
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