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この記事の観測ポイント：
- 富裕層の「相続直前のタワマン購入による節税」は、2024年1月の新ルール導入により**効果が大幅に縮小**しました。
- 従来の節税スキームでは数億円の評価を「時価の2割～3割」に圧縮できましたが、改正後は原則**「時価の6割以上」**で評価されます。
- 「今から対策しても無駄」ではありません。国が認める**王道の減税制度（小規模宅地等の特例など）**を確実に実行することが、一般家庭の最優先事項です。
富裕層の間で長年行われてきた相続税対策、いわゆる「タワマン節税」が、国税庁の強力な措置により事実上、終焉を迎えました。
2024年1月1日から、マンションの相続税評価額の計算方法が変更され、特に市場価格と評価額の乖離が大きかった高層マンション（タワマン）の高層階などが直撃を受けています。これは、単なる税法の改正ではなく、「**租税回避行為は認めない**」という国の明確なメッセージです。
「自分には関係ない」と感じる方もいるかもしれませんが、この改正は不動産市場全体の評価基準に影響を及ぼし、将来的に親からの実家じまいや相続を控える**一般世帯にも飛び火するリスク**を内包しています。
「タワマン節税」封じ込め？2024年改正の衝撃的な中身
長年にわたり、相続税評価額と市場実勢価格の「乖離」を利用した節税スキームが横行してきました。国税庁がこの慣行を問題視し、2024年1月1日以降の相続から適用される新たな評価ルールを導入しました。
この改正の核心は、**従来の「財産評価基本通達」で算出した評価額に、物件の属性に応じた「補正率」を乗じる**という点にあります。この補正率は、築年数、総階数、所在階、敷地持分の狭小度という4つの客観的な要素から計算されます。
なぜ国は規制に動いたのか？（乖離率の是正ロジック）
従来の評価方法では、土地の持分が極端に小さいタワーマンション（タワマン）は、実勢価格（時価）が数億円であっても、相続税評価額がその2割〜3割程度に圧縮されることが頻繁に発生していました。
これは、現金1億円を相続すると1億円として評価されるのに対し、不動産に替えるだけで「評価額を2,000万円〜3,000万円に下げられる」という極めて不公平な状況を生んでいました。国税庁は、この**著しい「評価乖離率」の是正**が課税の公平性を守る上で不可欠であると判断したのです。
新ルール：評価額が原則「時価の6割以上」で計算される
新ルールの最終的な目標は、不動産の相続税評価額を**市場価格の最低でも60%以上**に引き上げることです。これを達成するために、以下の計算ロジックが導入されました。
| 項目 | 改正前の評価基準（2023年まで） | 改正後の評価基準（2024年1月〜） |
|---|---|---|
| **計算基礎** | 路線価・固定資産税評価額 | **従来の評価額**に**区分所有補正率**を乗じる |
| **評価水準（時価比）** | 20%〜30%程度に圧縮可能（タワマン高層階） | 原則として**時価の60%を下回らない**ように補正 |
| **対象物件** | すべての区分所有建物 | 居住用の区分所有建物（2階建て以下は除外） |
このルールにより、従来の評価額を時価の60%にまで引き上げるための補正率が算出されます。特に、**築浅で総階数が高く、高層階にある物件**ほど補正率が大きくなり、評価額が従来の2倍近くになるケースも発生しています。
【緊急試算】「直前購入」でどれくらい損をするのか？
では、具体的に「相続直前の不動産購入」による節税効果が、新ルールによってどれほど無力化されたのかを試算します。
前提として、相続税対策として行う不動産購入は、**「現金100%」を「評価額の低い不動産（評価率20%〜30%）」に換える**ことで、課税対象となる財産額を減らすことが目的でした。
節税効果が消滅するボーダーライン（乖離率の罠）
新ルールが適用されるかどうかを分ける基準は、「評価乖離率」が**1.67倍**を超えるかどうかです。評価乖離率とは「時価が従来の評価額の何倍になっているか」を示す指標です。
- 乖離率が**1.67倍未満**の場合：評価額は時価の60%以上に収まっていると見なされ、**補正はかかりません**。
- 乖離率が**1.67倍超**の場合：評価額が時価の60%未満と見なされ、強制的に**時価の60%水準**まで評価額が引き上げられます。
補正率は、築年数・総階数・所在階・敷地面積比の4要素で算出され、従来の評価額と時価の乖離（乖離率）が大きかった**都心タワマン（乖離率2〜3倍超）**ほど、増額修正のインパクトが大きくなります。一方で、地方の一般的なマンションは乖離率が小さく、影響は限定的となる傾向があります。
【試算：相続税への影響額】
- 対象：現預金 **1億円**を持つ被相続人（法定相続人1名、基礎控除3,600万円）
- 購入物件：時価1億円のタワーマンション（従来の評価額は3,000万円と仮定）
- 前提：相続税率20%を適用（課税遺産総額3,000万円超の場合）
**0円**
**約480万円**
増税インパクト：約480万円
※この試算は相続人1名、現預金1億円を全て不動産に換えたモデルに基づく概算です。相続税率は課税価格に応じ累進（このモデルでは課税価格2,400万円で税率20%、控除額200万円適用後の約480万円）。2024年首都圏中古マンション成約件数前年比微増・単価6-7%上昇（レインズ2024年データ）。タワマン特化の急落は確認されず、駆け込み後調整局面です。個別の状況により金額は異なります。
悪質な業者のセールストーク「今なら間に合う」に騙されてはいけない理由
新ルールは2024年1月1日に施行されましたが、**「相続直前に慌てて購入する」という行為自体が、税務署に租税回避行為と見なされるリスク**は、ルール改正後も残っています。
なぜなら、財産評価基本通達の**総則6項（伝家の宝刀）**が存在するからです。これは、形式的に計算が正しくても、「著しく不適当と認められる財産の価額」については、税務署が鑑定評価額（実質的な時価）などで課税できるという規定です。
特に、「購入から売却までの期間が極めて短い」「購入の経済合理性がない」といった租税回避の意図が明白なケースでは、税務署の裁量で実質時価課税の可能性あり。慎重対応を。
富裕層だけの話ではない。「実家じまい」や「アパート建築」への飛び火リスク
このマンション評価額の改正は、「富裕層 VS 国税庁」の戦いのように見えますが、その背景にある「評価乖離率を是正する」というロジックは、一般家庭の不動産対策にも影響を及ぼします。
なお、**2024年12月公表の令和7年度税制改正大綱**では、相続税基礎控除額（3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数）の引き上げは見送られました。これは、課税ベースの縮小を望む一般家庭にとって、増税基調の継続を示す結果となりました。また、事業承継税制は法人版特例の適用期限を今後延長せず、個人版等は見直し・整理を行う方向です（財務省租税特別措置法改正資料）。
一般家庭が警戒すべき「小規模宅地等の特例」への影響は？
一般家庭の相続税対策で最も強力なのは、自宅の土地評価額を最大80%減額できる**「小規模宅地等の特例」**です。この特例は、新ルールが適用されたマンションでも**併用が可能**です。
しかし、特例の適用計算は「補正率を適用して増額された評価額」に対して行われます。つまり、
旧評価額：2,000万円 → 80%減額で**400万円が課税対象**
新評価額：3,000万円 → 80%減額で**600万円が課税対象**
のように、特例を使っても課税対象額の絶対額は上がります。特例の適用要件（同居、別居など）を満たせなかった場合、新評価額（3,000万円）が丸ごと課税対象となるため、**特例適用の可否がこれまで以上に重要**になります。
特に二世帯住宅などは、登記形態によって特例が適用できないケースがあるため、親の自宅が「区分所有登記された二世帯住宅」でないかなど、登記情報を今すぐ確認することがリスク回避の第一歩です。
「じゃあどうすればいい？」国が認める【正しい防衛策】とは
「抜け道」が塞がれた今、私たち一般市民が取るべき防衛策は、**国が用意した「王道」の減税・控除制度**を正しく、かつ最大限に活用することに尽きます。相続対策は、小手先の節税ではなく、資産全体の「適正化」を目標とすべきです。
抜け道を探すより「王道」の減税制度を使い倒す
以下は、国が推奨し、制度として認められている相続税・贈与税対策の「王道」です。これらは今回のマンション評価改正の影響を受けません。
国が認める「王道」の減税制度
- **基礎控除の活用：**「3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数」を確実に控除する。法定相続人の数を増やす対策も有効。
- **小規模宅地等の特例：**居住用宅地（実家の土地など）を80%減額できる最強の特例。適用要件を事前に確認し、確実に満たすための生前準備（居住形態の変更など）を行う。
- **配偶者の税額軽減：**配偶者が相続する場合、配偶者の法定相続分または1億6,000万円までは非課税。遺言書などで配偶者の権利を明確に定めることが重要。
- **教育資金・結婚子育て資金の一括贈与特例：**期限付きではあるが、これらの資金を非課税で贈与できる特例（時限立法）。
- **事業承継税制：**個人版は**100%納税猶予の枠組みを維持しつつ対象・手続見直し**。法人版特例は今後延長されません。中小企業経営者は税理士と事前確認が必要です。
これらの制度は複雑ですが、確実に実行できれば、数千万円単位の税負担を合法的に軽減できます。複雑な制度を理解するための基礎知識については、姉妹ブログの「プラミン制度ノート」が役立ちます。
▼ 王道の「減税」知識を学ぶ（連携記事）
今すぐ確認すべき「親の資産状況」チェックリスト
相続対策は、**「どれだけ早く始めるか」**が成否を分けます。特に不動産が絡む場合は、家族間の合意形成に時間がかかるため、今すぐ以下のステップに着手してください。
【今日できる行動】相続対策のファーストステップ
- **親族会議の開催：** 対策の第一歩は家族で資産状況をオープンにすること。
- **登記情報の確認：** 親の自宅が二世帯住宅の場合、区分所有登記の有無を確認する。
- **固定資産税評価額のチェック：** 毎年届く納税通知書で、不動産の評価額を確認する。
- **贈与の実行：** 暦年贈与の基礎控除（110万円）を毎年確実に実行する。（※2024年以降の贈与は相続財産に加算される期間が延長される可能性に注意しつつ、継続的な贈与を開始する。）
まとめ：リスクを回避し、資産を守るためのアクション
2024年1月に施行されたマンション評価の新ルールは、「タワマン節税」という錬金術を終了させました。これは、不動産を使った相続対策が、より健全で、本来の経済合理性に基づいたものへと回帰することを意味します。
富裕層も一般家庭も、小手先の「抜け道」を探すのではなく、**「国が認めた王道の減税制度を確実に、かつ最大限に使いこなす」**という守りの戦略に徹するべきです。そのためには、まず親の資産状況を把握し、早めに専門家（税理士など）に相談する行動力が不可欠です。
参考文献・一次情報元
- 国税庁：「居住用の区分所有財産の評価について」（法令解釈通達）の趣旨について（情報）
- 財務省：令和7年度税制改正大綱（相続税・贈与税関係 解説PDF）
- 自民党：令和7年度与党税制改正大綱
- 不動産経済研究所：2024年マンション市場動向レポート
- 東日本不動産流通機構（レインズ）：首都圏中古マンション市場動向（2024年データ）
- e-Gov法令検索：相続税法
合わせて読みたい姉妹ブログ（オウチックス・グループ）
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